행위허가의 기준

<판례 1>

대법원 2008.9.25.선고 2006다86597
Q	관리단집회의 결의를 요하는 '공용부분의 변경'에 해당하는지 여부의 판단
A	관리단집회의 위와 같은 결의를 요하는 공용부분의 변경은 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것으로서 변경이 되는 부분과 그 범위, 변경의 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부, 그 밖에 변경에 소요되는 비용 등을 고려하여 판단하여야 한다.

​

 

​<판례 2>

서울북부지방법원 2018.9.11자 2018카합20286 결정
Q	중앙난방설비 철거 시 집합건물법 상 공용부분의 변경 요건도 충족해야 하나?
A	중앙공급식 난방방식을 개별난방방식으로 전환하는 것으로서 각 가구 내 보일러 및 배관을 설치하고 기존의 난방방식에필요했던 난방보일러 및 부속배관 등을 철거하는 방식으로 진행되는 점, 예상되는 공사의 규모 및 기간, 공사로 변경되는 부분의 범위, 공사를 전후해 예상되는 구분소유자들의 난방 이용방법의 변화, 공사비용 및 조달방법 등 제반 사정에 비추어 보면, 이 사건 공사는 공용부분의 형상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경에 해당해 집합건물법 제15조제1항, 제41조제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의 또는 서면이나 전자적 방법에 의한 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 합의를 요한다고 할 것​이다. ​ (상기 판례는 2018년 선고된 것으로서, 2020년 개정 전 집합건물법 상 요건이 적용되어 판결되었음)

​

<판례 3>

대법원 2008.5.29. 선고 2006두15004 판결
Q	아파트 입주자의 공유가 아닌 복리시설에 해당하는 근린생활시설을 오피스텔로 용도변경하는 것의 허용 여부
A	공동주택에 설치된 입주자 공유가 아닌 복리시설의 용도변경은 다른 용도의 부대·복리시설로 변경하는 경우에 한하여 신고만으로 가능하다 할 것이고, 부대·복리시설이 아닌 다른 시설로 용도변경하는 것은 '부대·복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서'의 용도변경에 해당된다고 볼 수 없으므로, 복리시설로서의 용도폐지가 선행되지 아니하는 한 허용되지 아니한다고 할 것​이며 한편, 주택단지 안에 건설된 주택 외의 시설이 부대·복리시설에 해당하는지 여부는 당해 주택건설사업계획의 승인 당시의 주택건설규정에서 규정하고 있는 부대·복리시설의 범위에 포함되는 시설인지 여부를 기준으로 판단하여야 할 것이고, 여기서 주택 외의 시설이라 함은 그것이 주택과 동일건축물로 건축되었는지 여부를 묻지 않는다고 할 것이다. ​ 근린생활시설은 아파트 입주자의 공유가 아닌 복리시설에 해당하여 그 용도변경은 시행령 제47조제1항 [별표3]의 규정에 의하여 다른 용도의 부대·복리시설로 변경하는 경우에 한하여 신고만으로 가능하다고 할 것인데, 원고가 용도변경하고자 하는 오피스텔은 업무시설로서 주택건설규정 제4조, 제5조에서 규정한 부대·복리시설이 아니므로, 이 사건 근린생활시설을 오피스텔로 용도변경하는 것은 '부대·복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서'의 용도변경에 해당된다고 볼 수 없어, 복리시설로서의 용도폐지가 선행되지 않는 한 허용되지 않는다.

​

​<법제처 해석>

법제처 2021.7.20.자 21-0291 해석례
Q	입주자가 자신의 세대 앞 복도를 배타적으로 점유한 경우, 지자체가 원상복구를 명할 수 있나?
A	공동주택의 입주자등이 자신의 세대 앞에 있는 공용부분인 복도를 구획하여 가벽을 세워 막은 다음 그 부분을 전유부분처럼 배타적으로 점유하는 것은 공용부분인 복도를 사업계획에 따른 용도 외의 용도로 사용하는 행위에 해당하고 허가를 받아 공동주택의 용도변경이 허용되는 행위(공동주택관리법 시행령 별표3 제1호가목)도 아닌바, 결국 해당행위는 공동주택관리법에 위반되므로 같은 법 제94조에 따라 지방자치단체의 장은 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다.

​[출처 : 대한주택관리사협회 - 공동주택 분쟁사례와 해설집/2022.11]