체납관리비를 이유로 단전이나 단수의 가능 여부

※ 관리비의 체납을 이유로 단전이나 단수를 하는 경우도 많으나, 이 경우 도리어 형사처벌(업무방해 등)이나 손해배상의 대상이 될 수 있으므로 유의할 것.

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<판례 1>

대구지방법원 2012.5.21.자 2012카합186 결정
Q	입대의가 체납관리비를 이유로 단전 및 단수를 할 수 있나?
A	① 아파트 관리규약에서 독촉장 발송 후에도 관리비등을 연체하는 경우에는 단전, 단수 등의 조치를 취할 수 있다고 규정하고 있는 점, ​ ② 입주자대표회의가 매월 1회에 걸쳐 독촉장(관리비 미납 시 단수, 단전 조치를 취할 수 있다는 내용이 포함되어 있음)을 발송하였고, 체납자를 상대로 지급명령을 받았음에도 계속하여 관리비를 연체하고 있는 점, ​ ③ 단전·단수조치를 취하지 않을 경우 집합건물의 특성상 체납자가 사용하는 전기 및 상수도 사용료를 아파트의 구분소유자들이 계속 하담하게 되는 점 등에 비추어보면, ​ 입주자대표회의는 체납자가 거주하는 세대에 단전 및 단수 조치를 취할 권리가 있다.

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<판례 2>

헌법재판소 2012.3.29.선고 2010헌마770 전워재판부 결정
Q	단전 및 단수의 요건
A	① 관리규약에 관리비 체납자에 대하여 단전·단수조치를 할 수 있다는 내용이 명시되어 있고 그 요건을 충족하였는지, ​ ② 단전·단수조치가 이사회 등 건물관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지, ​ ③ 계속 미납 시 단전·단수될 수 있다는 사실을 예고하였는지, ​ ④ 건물 관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전·단수할 수밖에 없는 사정이 있는지, ​ ⑤ 그 밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있는지 등을 ​ 종합적으로 고려하여 정당행위 여부를 판단

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<판례 3>

대법원 2021.9.16. 선고 2018다38607(반소) 판결
Q	집합건물 관리단이 상가 등에게 단전을 할 수 있는가?
A	집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다 (대법원 2015.2.26.선고 2012다76713, 76720 판결 참조). ​ 단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다. ​ 다만 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다.

 

[출처 : 대한주택관리사협회 - 공동주택 분쟁사례와 해설집/2022.11]

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