<판례 1>
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헌법재판소 2007.6.19.선고 2007헌마593 결정
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Q
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주택관리사의 손해배상 책임의 의미
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A
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주택관리사 자격을 취득한 사람들 전체에 대하여 손해배상책임을 지우는 것이 아니라, 그들 중에서 입주자에게 손해를 가할 우려가 있는 관리사무소장의 업무를 집행하는 사람들에 대하여만 손해배상책임을 지도록 한 것이다.
손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험이나 공제 가입 또는 공탁의 3가지 방법 중 하나를 택하도록 규정하고 있는데, 여기에서의 '주택관리사 등'만을 의미한다.
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<판례 2>
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서울동부지방법원 2016.9.9.선고 2015가단 19026 판결
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Q
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보증보험 의무가입이 적법한지?
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A
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담보력이 미약한 개인이 대부분인 관리사무소장에게 손해배상책임 보장을 위한 보증보험이나 공제의 가입 또는 현금 공탁을 하게 하여 공동주택의 원활하고 확실한 관리를 보장하기 위한 것이므로, 입법 목적의 정당성, 수단의 적절성이 인정된다.
관리사무소장이 업무집행상의 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다는 것은 민법상 불법행위 또는 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 그대로 확인한 것에 지나지 않아 특별히 문제될 것이 없다. 다만 위 손해배상책임을 보장하기 위하여 일정 금액의 보증보험이나 공제에 가입하려면 다소간의 보증보험료 내지 공제가입비를 부담하여야 하기는 하나, 그 액수가 보증보험에 가입할 경우 연간57,000원 ~ 95,000원, 공제에 가입할 경우 45,600원 ~ 76,000원에 불과하여 관리사무소장의 지위, 업무의 특성, 임금 수준 등에 비추어 현저히 과다하다고 보이지 않는다. 피해의 최소성의 원칙에 반하지 아니한다.
공익은 공동주택이 점차 대단지화 되고 있어 다수의 입주자들이 입을지 모르는 손해배상책임을 제도적으로 보장하기 위한 것인 반면, 제한되는 사익은 관리사무소장으로 근무하는 주택관리사등이 직업을 수행함에 있어 어느 정도의 금전적 부담을 지게 되는 제한 정도이므로 제한되는 사익이 공익보다 더 크다고 할 수 없다. 따라서 법익의 균형성원칙에 반하지 아니한다.
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<판례 3>
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인천지방법원2018.5.3.선고 2017나10299 판결
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Q
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관리소장의 공사업체 선정 시 과실로 관리업체가 과태료를 납부한 경우, 관리업체가 관리소장에게 구상권 행사가 가능한지?
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A
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관리소장이 선량한 관리자의 주의의무를 위반하였다거나 법령을 위반한 행위로 인하여 이 사건 과태료 부과처분이 이루어졌다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 관리업체의 청구는 받아들일 수 없다.
① 입주자대표회의가 장기수선공사의 공사업체 선정 입찰의 유찰을 결의한 시점은 2012.8.23.경이다. 시설물보완공사계약은 2012.8.30.경, 균열보수 및 재도장공사계약은 2012.9.17.경 각 체결되었다. 관리소장으로 임명된 것은 2012.7.17.로, 그로부터 불과 1~2개월 이내에 아파트 입주자대표회의의 유찰 결의가 이루어지거나 위 각 공사계약이 체결된 점에 비추어 위 각 결의 등은 피고가 관리소장으로 임명되기 전에 이미 상당한 의견수렴, 의사확인 등의 절차가 진행되었던 것으로 보인다. 그러므로 위 유찰 결의나 위 각 계약 체결의 위법성이 지적된 것만으로 여기에 피고의 주의의무 위반이 있었다거나, 법령 위반 행위가 있었다고 보기는 어렵다.
② 과태료 부과처분의 원인사실에는 관리소장으로 임명되기 전에 발생한 2011년도의 장기수선공사 관련 사항, 2012년도 이전의 장기수선충당금 관리사항 등의 사유들이 포함되어 있다. 따라서 설령 이 사건 과태료 부과처분의 원인사실 중 일부에 관하여 피고의 주의의무 위반이 있었다고 하더라도, 그 주의의무 위반과 원고가 주장하는 손해액(원고가 납부한 과태료) 사이에 상당인과관계가 있다고 보기는 어렵다.
구 주택법이 관련 법령에 따라 공동주택을 관리할 의무 및 그 위반에 따른 책임을 원칙적으로 관리주체인 주택관리업자에게 귀속시키려는 것으로, 주택관리업자에게 부과된 과태료를 주택관리사인 관리소장에게 손해배상 등의 명목으로 부담시키는 것은 위와 같은 구 주택법의 취지를 형해화할 수 있어, 그 요건을 엄격히 해석해야 하기 때문이다.
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<판례 4>
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부산지방법원 2014.5.28. 선고 2013가합12801 판결
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Q
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관리직원의 횡령으로 인한 손해를 관리업체가 관리소장에게 청구할 수 있나?
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A
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관리소장인 피고 C는 관리직원인 피고 B에 대한 관리·감독자이자 자금관리책임자로서 피고 B가 이 사건 아파트 관리비 등의 경비 출납업무를 수행함에 있어 관리비 입금 통장의 인출내역, 예금 잔고 등을 대조·확인하는 방법으로 그 업무를 감독하고, 관리사무소장의 도장을 잘 관리해야 할 업무상 주의의무를 소홀히 하여 피고 B가 위 횡령행위를 용이하게 한 과실이 인정된다.
관리사무소장으로서 관리비 납부내역과 자금사용에 대한 대체전표 및 영수증을 모두 보관하고 있어야 함에도, 피고 B의 횡령행위가 있었던 2013년 1월 및 2월분 입출금 대체전표와 영수증은 이 사건 아파트 관리사무소에 보관되어 있지 않았고, 피고 C는 외부 감사가 있었던 2013.3.경 까지 위와 같은 사실을 모르고 있었다.
피고 B는 관리비 통장에서 무단 인출·이체한 것을 감추기 위하여 통장 원본의 해당 거래내역 부분을 화이트로 지워놨는데, 피고 C가 통장 원본을 직접 확인만 했으면 피고 B의 횡령행위를 쉽게 발견할 수 있었을 것이다.
따라서 피고 C는 자신의 재직기간에 피고 B가 횡령한 135,267,700원을 원고에게 배상할 책임이 있다. 다만, 관리업체 역시 피고 C에 대한 사용자이자 공동주택관리 위수탁계약을 체결한 업체로서 그 피용자인 피고들의 불법행위를 일찍이 발견하지 못한 과실이 있는 점, 범행 수법이 계획적이고 기술적이어서 그와 같은 행위를 발견하기는 쉽지 않았을 것으로 보이는 점, 피고 C는 2013.3.경 E세무회계에 이 사건 아파트의 자금관리에 대한 외부감사를 의뢰하였고, 그 감사 결과 피고 B의 횡령행위가 발견되었던 점 등에 비추어 보면, 피고 C의 책임비율은 20%로 제한함이 타당하다.
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[출처 : 대한주택관리사협회 - 공동주택 분쟁사례와 해설집/2022.11]
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