관리주체와 관리사무소장

<판례 1>

헌법재판소 2012.12.27.선고 2011헌마44 전원재판부
Q	관리소장의 법적 지위
A	주택법이 예상하고 있는 관리사무소장은 입주자대표회의가 자치관리기구의 대표자로 선임(이하 '자치관리'라 한다)한 관리사무소장(법 제43조 제4항, 제55조 제1항), 입주자대표회의로부터 관리를 위탁(이하 '위탁관리'라 한다)받은 주택관리업자의 피용자로서 해당 공동주택에 배치된 관리사무소장(법 제43조 제2항, 제55조 제1항), 임대주택법에 의한 임대사업자에 의해 공동주택에 배치(이하 '임대관리'라 한다)된 관리사무소장(법 제55조 제1항)의 세가지 유형이다. ​ 그런데 주택법은 공동주택의 각 관리주체로, 자치관리의 경우는 관리사무소장, 위탁관리의 경우는 주택관리업자, 임대관리의 경우는 임대사업자를 각 들고 있다(법 제2조 제14호 가목, 다목, 라목). 즉 같은 명칭의 '관리사무소장'이지만, 관리유형에 따라 지위가 달라진다. ​ 자치관리의 경우 주택법은 종전 입주자대표회의의 난맥상 등을 극복하기 위하여 전문인력인 관리사무소장을 대표자로 선임하여 자치관리기구를 구성하도록 하고, 이 때 자치 관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다(법 시행령 제53조 제2항). 즉 관리사무소장이 대표자가 된 자치관리기구가 입주자대표회의로부터 관리업무를 수임한 관계이다. ​ 위탁관리의 경우 주택법은 주택관리업자에게 관리를 위임하도록 하고, 주택관리업자는 그 소속 파견직원이라 할 수 있는 주택관리사 등을 관리사무소장으로 배치한다. 즉 입주자대표회의와 주택관리업자는 위임관계에 서지만, 관리사무소장은 주택관리업자의 피용자로서 입주자대표회의와 직접적인 관계를 형성하지 않는다. ​ 임대관리의 경우 임대사업자는 관리사무소장을 배치하도록 되어 있으므로, 그와의 관계는 고용 또는 위임이 된다. ​ 현재 아파트의 경우 20 ~ 30%가 자치관리, 70 ~ 80%가 위탁관리 형태로 운영되고 있다. 지역 및 아파트의 규모에 따라 관리유형이 크게 다른데, 수도권 및 대규모 단지일수록 위탁관리가 선호된다.

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<판례 2>

서울동부지방법원 2016.9.9.선고 2015가단 19026 판결
Q	관리사무소장의 업무상 독자성
A	관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은, ​ 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위함인 점을 감안하면, ​ 원고에 소속된 관리소장이 수도, 전기요금 등의 징수를 위해 관리비 납부고지를 하는 것에서 더 나아가 소멸시효기간이 임박하였을 경우 소멸시효중단을 위한 법률적 조치를 취하도록 보고할 의무가 있고, ​ 원고에 소속된 관리소장​이 이를 소홀히 하여 입주자에게 재산상 손해를 입혔다면 원고도 그 사용자로서 입주자에게 손해를 배상하여야 한다.

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<판례 3>

대전고등법원 2014..9.4. 선고 2013나3062 판결
Q	관리주체의 관리비 인출 권한
A	관리주체는 공동주택의 관리업무를 수행함에 있어서 구 주택법 시행령 제58조가 정하는 관리비, 장기수선충당금, 사용료 등을 징수하여 그 정해진 용도에 따라 사용 및 납부대행을 하여야 할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다. ​ 따라서 긴급한 사무처리를 위하여 일시적으로 용도를 전용하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 관리주체가 관리비등을 통합하여 부과·징수하고 이를 금융기관에 통합하여 예치한 경우에도 관리주체로서는 위와 같이 정해진 용도에 따라 사용하기 위하여 해당 금원을 인출할 권한이 있을 뿐이라고 보아야 한다.

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[출처 : 대한주택관리사협회 - 공동주택 분쟁사례와 해설집/2022.11]